«Die Spreu trennt sich vom Weizen»

HSLU

Nach Jahren der Hochkonjunktur befinden sich Immobilien- und Baubranche jetzt in einem Wandel. Markus Schmidiger, Studiengangleiter Immobilienmanagement an der HSLU und Verwaltungsrat bei Engel & Völkers über Gründe und Folgen. (intelligent bauen Nr. 12/2014)

«intelligent bauen»: Ein Gedankenspiel: Sie leisten sich zu Weihnachten eine grosse Investition und kaufen eine Immobilie. Welche Kriterien wären für Sie zentral?
Markus Schmidiger: Die Üblichen: Lage, Nutzungsart, Zielgruppe. Im Moment würde ich in einem guten Markt ein Mehrfamilienwohnhaus im unteren bis mittleren Segment wählen. So ein Investment lohnt sich, weil es in dem Bereich noch ausreichend Nachfrage gibt.

Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit im Umbruch. Welches sind die zentralen Tendenzen?
Generell spüren wir auf dem Markt die Auswirkungen des billigen Geldes und der Zuwanderung der letzten Jahre. Die Frage ist, ob die Politik dem künftig einen Riegel schiebt, was markante Folgen für den Immobilienmarkt hätte. Gleichzeitig stellen wir fest, dass bei den Mieten, aber auch bei den Kaufpreisen, für weite Teile der Bevölkerung eine Limite der Zahlbarkeit erreicht ist. Als Konsequenz sehe ich den zentralen Paradigmenwechsel, dass der Markt wieder in eine Situation kommt, in der intelligent und gut investiert und gebaut werden muss. Nachdem während Jahren fast alles einen Käufer fand, muss sich die Branche nun wieder stärker nach den Bedürfnissen der Kunden richten. Das ist ein positiver Aspekt.

Die Sprache ist oft von der «sanften Landung» des Immobilienmarkts. Wann haben Sie erste Anzeichen einer Abkühlung bemerkt?
Ich bin auch beim Immobilienmakler Engel & Völkers engagiert. Dort haben wir bereits vor zwei Jahren Abkühlungstendenzen gespürt: längere Vermarktungszeiten. Stärkeres Auseinanderklaffen der Preisvorstellungen. Käufer vertrauten wieder verstärkt auf Bankschätzungen. Später kamen mehr Angebote auf den Markt. Viele Immobilienbesitzer sahen den Höhepunkt der Preisentwicklung ihres Objekts gekommen.

Was passiert derzeit in den Hot-Spots?
Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Objekte mit Mängeln unterschiedlichster Ausprägung – im Grundriss, in der Lage, in der Zielgruppenadäquanz – werden aussortiert. Sie erfahren Korrekturen, die auch mal 10 bis 20 Prozent betragen können. Im Markt mit Toppobjekten – der traditionell abgekoppelt vom Restmarkt funktioniert – steigen die Preise nicht weiter, sondern bleiben stabil.

Man sieht in Zürich viele leere Büros.
Im Bürobereich sehen wir die Folgen einer Übereuphorie der letzten Jahre. Und wir sehen, dass wir in den letzten Jahren Fehler gemacht haben im Umgang mit der Attraktivität unseres Landes. Die Firmenansiedlungen gehen mittlerweile zurück, vermögende Privatpersonen überlegen sich angesichts veränderter Rahmenbedingungen und mangelnder Rechtssicherheit zweimal, ob sie ihren Wohnsitz in die Schweiz verlegen wollen.

Es wird zu Korrekturen kommen. Was bedeutet das für die Immobilienunternehmen?
Aufwertungsgewinne fallen weg oder werden sogar durch Abwertungen ersetzt. Bei grossen Immobilienunternehmen machten Aufwertungen bis vor wenigen Jahren bis zur Hälfte des ausgewiesenen Gesamtgewinns aus. Das ist jetzt vorbei, weil die Zinsen kaum mehr sinken können. Für börsennotierte Unternehmen und Fonds kann es rückgehende Börsenkurse oder Fondspreise bedeuten. Interessant ist allerdings: Am Cashflow ändert sich wenig. Denn die Mietpreise sinken kaum und die Finanzierungskosten bleiben stabil. Einem Eigentümer, der nicht öffentlich rapportieren muss, können die Korrekturen in den Büchern eigentlich egal sein, es sei denn, er ist sehr hoch finanziert oder muss zur Unzeit verkaufen.

Für wen ist die Entwicklung gefährlich?
Ein Problem werden vor allem kleinere Entwickler haben. Mittlerweile ist ja fast jeder Architekt auch Projektentwickler. Wer jedoch auf den letzten Drücker ein Grundstück kauft, darauf ein Mehrfamilienhaus entwickelt und dann die Wohnungen erst nach viel Vermarktungszeit oder schlimmstenfalls gar nicht los wird, für den wird die Situation schnell dramatisch. Grosse kapitalstarke Entwickler werden hingegen kaum existenzielle Probleme bekommen.

Seit zwei Jahren gibt es die Vorgabe, dass Immobilienkäufer 10 Prozent «hartes» Eigenkapital bringen müssen. Mit der Wirkung der Massnahme ist man weit herum zufrieden. Sind Sie es auch?
Die Vorgabe ist gut, wichtig und wirksam. Sie wirkt vor allem in einem unteren Segment potenzieller Immobilienkäufer als Hürde, wo die Gefahr für untragbare Investitionen durchaus realistisch ist.

Ist jede wirksame Regulierung eine gute Regulierung?
(lacht) Diese konkrete Massnahme ist sinnvoll. Darüber hinaus habe ich das ungute Gefühl, dass das Regulierungskorsett immer enger wird. Es ist unbestritten, dass es gewisse Regeln braucht. Der Markt deckt gewisse Kosten nicht ab. Es gibt Bevölkerungsgruppen, die unter die Räder kommen. Da ist Regulierung nötig und richtig. Alles andere aber kann der Markt vermutlich besser regeln als Politik und Verwaltung.

Raumplanung, Zweitwohnungen: Regulierung lokaler Herausforderungen findet zunehmend auf nationaler Ebene statt. Ist das sinnvoll?
Im Bereich Raumplanung und Zweitwohnungen ist sichtbar geworden, dass gewisse Dinge auf lokaler Ebene nur schwer zu regeln sind. Dies, weil es etwa die Bauwirtschaft immer gut versteht, sich Gehör zu verschaffen und ihre Interessen durchzusetzen. Deshalb ist es – beispielsweise in der Raumplanung – situativ richtig, gesamtschweizerische Lösungen zu erarbeiten. Insgesamt ist die Schweiz so kleinräumig organisiert, dass wir zwangsläufig immer wieder mit Fragen konfrontiert sind, die über die Gemeinde- oder Kantonsgrenzen hinaus relevant sind.

Der Markt und die Bedürfnisse verändern sich. Sind die Immobilienunternehmen in der Lage, sich der Veränderung anzupassen?
Viele Unternehmen sind gut geführt und in der Lage, die Entwicklung mitzugehen. Handkehrum agiert ein Teil der Unternehmen stark kurzfristig orientiert und finanzgetrieben. Hier habe ich Fragezeichen. Entwickelt sich der Markt so weiter, wie es sich heute abzeichnet, wird es in den nächsten fünf Jahren eine gewisse Bereinigung geben. Das ist aber im Sinne des Gesamtmarkts.

Alles redet heute von Nachhaltigkeit, von Verdichtung, von Life Cycle-Betrachtungen. Wie stark sind solche Schlagwörter bereits in die Ausbildung eingeflossen?
Sehr stark natürlich. Die Themen werden in der Aus- und Weiterbildung auf verschiedenen Ebenen integriert und angesprochen.

Wie viel dieses Wissens wird in der Praxis angewendet?
In der Praxis werden diese Konzepte erst bei einigen Vorreitern gelebt. Tatsächlich wird der Begriff der Nachhaltigkeit häufig als Feigenblatt verwendet. Nachhaltigkeit verkauft sich eben gut. Zudem haben wir uns in der Schweiz fälschlicherweise lange auf den Begriff Minergie beschränkt, wenn wir Nachhaltigkeit meinten. Hier ist noch Potenzial.

Sie sehen keine ernsthafte Auseinandersetzung mit der Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche?
Doch, die gibt es. Das Thema ist aber vielschichtig und komplex. Und allzu schnell sieht man sich mit Widersprüchlichkeiten konfrontiert, wenn man Ökologie mit sozialen und wirtschaftlichen Aspekten in Einklang zu bringen versucht. Deshalb bleibt es häufig bei hohlen Floskeln. Wirklich interessant wird die Diskussion über Nachhaltigkeit, wenn es um konkrete Fragen geht. Etwa, wie man konkrete dezentrale, selbstversorgende Immobilien oder sogar Quartiere entwickeln kann. Oder wie Objekte flexibel gestaltet werden können, damit sie auch bei veränderten Nachfragerbedürfnissen funktionieren. Hier sind gute Ideen und Projekte in der Pipeline. Spannend ist jeweils auch zu sehen, was entsteht, wenn Investoren für sich selbst bauen. Dann wird oft echte Nachhaltigkeit sichtbar, weil der Investor weiss, dass er langfristig an das Objekt gebunden ist.

Was unternehmen Sie als Dozent, damit sich ein umfassendes Wissen über echte Nachhaltigkeit entwickelt?
Wir versuchen bei den Studierenden ein Bewusstsein zu wecken sowie Analysefähigkeit und Problemlösungskompetenz zu schärfen. Es darf nicht darum gehen, einfach heute als richtig dargestellte Konzepte blind umzusetzen. Letztlich wird in der Nachhaltigkeitsdiskussion aber häufig die zentrale Frage ausgeblendet: Was wird am Markt nachgefragt? Tatsache ist, dass sich viele Bauherren nur oberflächlich für nachhaltige Immobilien interessieren oder den Begriff auf rein ökologische Kriterien reduzieren. Dabei wäre der Nachfrager der einzige Player im Markt, der die Nachhaltigkeit effizient durchsetzen könnte.

Zur Nachhaltigkeit zählt auch die Bauqualität. Zu dem Thema haben Sie im September eine Kolumne in der «Neuen Luzerner Zeitung» veröffentlicht. Sie schrieben darin von einer «Misere». Was führt zu einer schlechten Bauqualität?
Verschiedene Faktoren führen dazu. Ein typischer Faktor ist die Hochkonjunktur. Man findet kaum Handwerker, man hat keine Zeit, auch mangelhafte Ware lässt sich absetzen. Ein weiterer Faktor ist die Fragmentierung im Bauprozess. Es fehlt oft die Gesamtsicht. Ein Handwerker fühlt sich für seinen Teil verantwortlich, aber nicht für das Gesamtergebnis. Der Prozess ist insgesamt oft miserabel organisiert. Der Bau müsste hier von der Industrie lernen. Toyota hat das Lean Management hervorgebracht. Lean Construction Management heisst die Adaption für den Bau. Sie rückt die zentralen Fragen in den Vordergrund: Was bringt dem Kunden einen Nutzen? Wie organisieren wir die Prozesse? Wie führen wir eine Baustelle? Wie arbeiten die Handwerker zusammen? In solchen und weiteren Fragen liegt der Schlüssel zu besserer Qualität. Wer jedoch in einer Hauruck- Übung plant und dann jeden Subunternehmer noch um 15 Prozent drückt, kann nicht ernsthaft mit einem qualitativ hochwertigen Resultat rechnen.

Der Kunde will bessere Qualität, will dafür aber nicht mehr zahlen.
Die Erfahrungen aus der Industrie zeigen: Wenn man die Prozesse in den Griff bekommt und die Zusammenarbeit besser organisiert, ist das Ergebnis nicht teurer. Sondern schneller fertig, besser und günstiger.

Schafft das der Bau?
Ja. Das Problem liegt aber genau darin, dass die meisten daran zweifeln. Wir haben uns in der Schweiz irgendwie damit abgefunden, dass Bauen lange dauert, kompliziert verläuft und qualitative Mängel am Schluss dazu gehören. So muss es nicht sein. Es braucht zwei, drei potente Player die sagen und zeigen, dass sie schneller, besser und günstiger bauen können als die anderen. Dann muss die Konkurrenz mitziehen oder wird aus dem Markt gedrückt. Ich gehe allerdings davon aus, dass die entscheidenden Impulse für diese Entwicklung nicht von Bauunternehmen, sondern von Investoren kommen.

Beat Matter