«Unsere Pipeline ist gut gefüllt»

Beat Matter
Ralf Bellm (September 2012 - CEO Hochtief Development Schweiz AG)

Ein Riese im kleinen Land: Seit fünf Jahren ist Hochtief über die Hochtief Development Schweiz AG hierzulande präsent. Verwaltungsratspräsident Ralf Bellm über Erfahrungen, Erwartungen und Ziele. (die baustellen Nr. 09/2012)

«die baustellen»: Die Hochtief Development Schweiz AG wurde 2007 gegründet. Es gibt keine ernst zu nehmende Unternehmenswebsite, es gibt kein Facebook-, Twitter- oder sonstiges Social Media-Profil. Existent sind eine Adresse und eine Telefonnummer. Existiert Ihr Unternehmen eigentlich wirklich?
Ralf Bellm: Auf jeden Fall. Tatsächlich ist Hochtief aber zurückhaltend darin, Tochterunternehmen mit separaten Web-Präsenzen auszustatten. Der Hauptbrand ist «Hochtief », die Aktiengesellschaft mit Sitz in Essen. Darauf fokussiert sich die Kommunikation. Wir verstehen uns als Einheit, auch kommunikativ. Wir sind da im besten Sinne konservativ.

Ihr Unternehmen ist zu 100 Prozent Tochtergesellschaft der Hochtief Projektentwicklung GmbH. Können Sie uns kurz das Hochtief-Gefüge erklären?
Der Gesamtkonzern ist aufgeteilt in regionale Divisionen. Wir gehören innerhalb der Division Europe zu deren Führungsgesellschaft Hochtief Solutions und in deren Segment Real Estate Solutions zum Bereich Projektentwicklung. Dieser fokussiert rein auf die Entwicklertätigkeit, in all seinen Facetten.

Welchen Stellenwert hat die Projektentwicklung innerhalb des Konzerns?
Wir sind ein Teil eines erfolgreichen Ganzen. Aber sicherlich zählt die Projektentwicklung zu einer der Paradedisziplinen im Konzern. Sie vereinigt kreative mit sachlichen Elementen. Sie findet statt auf dem spannenden Feld zwischen grossen Chancen, aber auch grossen Risiken.

Hochtief als Konzern deckt alle Bereiche der Bauwelt inklusive Bewirtschaftung ab. Weshalb verzichtet man – durch das Fehlen eines GUs – in der Schweiz darauf, den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie abdecken zu können?
Das ist eine Entscheidung des Konzerns. Hochtief ist eher im grossvolumigen Baugeschäft tätig. Projekte in diesen Dimensionen sind in der Schweiz selten gefragt.

Sie sind mit dem Unternehmen im Jahr 2007 – mit dem Projekt Portikon – in den Schweizer Markt eingestiegen. Ist das Engagement nach wie vor als Versuch zu bezeichnen, im Markt Fuss zu fassen?
Es ist kein Versuch, sondern eine strategische Entscheidung gewesen. Ich habe vor unserem Markteintritt die Niederlassung in Heidelberg geleitet. Bereits da haben wir immer wieder über die Grenze in die Schweiz geschielt, da wir der Meinung waren, dass es sich lohnt, den Markt zu beobachten. Schliesslich entschlossen wir uns, das Ganze in einem strukturierten Prozess anzugehen. Wir liessen Marktstudien anfertigen, realisierten eigene Studien und kamen dann zum Schluss, dass die Schweiz für die Projektentwicklung ein lohnenswerter Markt ist. Inzwischen haben wir uns auch behaupten können.

Hochtief ist in der Schweiz auch mit einer Facility Management-Firma mit Sitz in Basel aktiv. Weshalb lässt man die beiden Firmen getrennt laufen, wo doch die Zusammenarbeit der Bereiche immer wichtiger wird?
Wir sind operativ getrennt, weil es zwei völlig unterschiedliche Geschäftsbereiche sind. Bei Projektentwicklungen arbeiten wir selbstverständlich zusammen. Wir sind ein dienstleistungsorientiertes Unternehmen. Es ist uns wichtig, unsere Kunden und deren Immobilien über die Realisierung hinaus eng zu begleiten, damit wir rasch reagieren können, wenn Fragen auftauchen. Für die enge Begleitung sind wir stark aufs FM angewiesen. Denn nach der Realisierung sind sie es, die eine Immobilie im Blick behalten.

Käme für Sie die Umsetzung von PPP-Projekten infrage?
Wir haben uns bislang zwei, drei Projekte angeschaut. Das Problem war jedoch jeweils, dass es keine klassischen PPP-Projekte gewesen wären, sondern halböffentliche Investoren- und Betriebsmodelle. In Deutschland und in England betreut Hochtief Solutions grosse PPP-Projekte, vornehmlich im schulischen Bereich. Da lassen sich natürlich Synergien im grossen Stil nutzen. In der Schweiz sind die Dimensionen durch die kommunale Unterteilung ganz anders.

PPP ist in der Schweiz wegen der Kleinräumigkeit wenig verbreitet?
Nicht nur. Es gibt einen anderen Aspekt, den ich in Baden-Württemberg, wo ich herkomme, erlebt habe: Den Kommunen ging es lange Zeit zu gut, um sich Gedanken über alternative Modelle zu machen. Wäre die finanzielle Not grösser, könnte sich PPP wahrscheinlich stärker etablieren. Die Entwicklung läuft derzeit eher zurückhaltend.

Was erwartete Hochtief beim Markteintritt in der Schweiz?
Uns erwartete, was wir erwarteten: Ein sehr professioneller, hochstehender Markt. Verglichen mit den umliegenden Regionen ist das Preisniveau sowie auch die Auslastung der GU in der Schweiz sehr hoch. Ebenso ist die Gewinnerwartung aller Beteiligten deutlich höher als in anderen Ländern. Insgesamt erwarteten wir, hauptsächlich in ein sehr stabiles ökonomisches Umfeld einzutreten. Und gleichsam in einen Markt, der mehr hochwertige Produkte aufzunehmen vermag als der europäische Durchschnittsmarkt. Diese Erwartung hat sich bewahrheitet.

Immer wieder geistert das Stichwort Immobilienblase herum. Was halten Sie davon?
Ich glaube nicht an eine Immobilienblase. Jedoch glaube ich, dass es Regionen gibt, in denen vorläufig genug gebaut ist. Demgegenüber gibt es aber auch Regionen mit noch deutlichem Potenzial: Beispielsweise das Glattal und allgemein die Region um den Flughafen Zürich herum. Entsprechende Signale erhalten wir in Gesprächen mit internationalen Firmen. Sie ziehen eine perfekt – auch international – erschlossene Lage einem Standort in der schönen Zürcher City vor.

Sie schränken Ihre Geschäftstätigkeit demnach auf die Region um den Flughafen Zürich ein?
Wir sind schweizweit unterwegs. Denn es gibt, wie gesagt, noch andere prosperierende Regionen.

Welche?
Die Grossregion Luzern wird in den nächsten wenigen Jahren stark kommen. Luzern hat sich gewandelt, auch was die Steuerbelastung angeht. Daneben möchte ich auch noch Basel erwähnen. Gemeinsam mit der Region Zürich Flughafen sind das die Standorte, auf die wir unser Augenmerk legen. Aber wir schauen uns auch die Westschweiz und das Tessin an.

Sie kaufen Bauland, entwickeln darauf Objekte und verkaufen diese zu einem Zeitpunkt x. Es entspricht demnach nicht Ihrer Strategie, ein Immobilien- Portfolio aufzubauen.
Wir entwickeln, um zu verkaufen. Finanziell gesehen, lässt sich von einer Mittelbindung mit Ergebnisqualität sprechen. Würden wir erfolgreiche Projekte zu lange halten, wäre das eine nachteilige Kapitalbindung. Mit dieser Vorgehensweise sichern wir die Liquidität für neue Aktivitäten.

Als Ihr Unternehmen gegründet wurde, herrschte weit herum Hochkonjunktur. Kurz darauf kam der Beinahe-Zusammenbruch der Weltwirtschaft. Gab es bei Ihnen je die Befürchtung, der Eintritt in die Schweiz könnte sich als Fehler erweisen?
Nein, im Gegenteil. Der Schweizer Markt hat sich über die letzten Jahrzehnte als derart robust erwiesen, dass uns ein paar kurzfristige Schwankungen nicht verängstigten. Wir sind hier nicht gestartet, um in drei Jahren die Zelte wieder abzubrechen. Es gibt kein Ablaufdatum für unser Engagement. Davon lässt sich ableiten, dass wir vom Schweizer Markt zutiefst überzeugt sind.

Der Schweizer Bau- und Immobilienmarkt ist unbescholten durch die bisherige Krise gekommen.
Stimmt. Jahrelang wurde der Immobilienmarkt mit seinen 5, 6 Prozent Renditen als langweilig bezeichnet. Jene, die ihr Geld lieber am Aktienmarkt investierten und auf 15 und mehr Prozent Rendite hofften, sind mittlerweile ruhiger geworden. Ich stelle nüchtern fest: Eine Immobilie hat und behält einen Wert, ganz unabhängig davon, wie sich das Umfeld präsentiert.

Sind Ihre Hochtief-Kollegen im südeuropäischen Raum auch so gelassen wie Sie?
Das Engagement von Hochtief in Südeuropa ist relativ begrenzt. Dennoch verfolgt der Konzern selbstverständlich aufmerksam die Ereignisse in diesem Raum.

Wir sitzen hier im von Ihnen entwickelten Gebäude Portikon im Glattpark. Nebenan soll Aquatikon entstehen, ebenfalls eine Hochtief-Entwicklung. Kann man von einem Klon sprechen?
Nein. Es ist eine Weiterentwicklung – und somit noch ein Stück nachhaltiger. Portikon ist Minergie-P-zertifiziert. Aquatikon wird den Standards Minergie-P-Eco und vor allem Leed Platin entsprechen. Es wird das grösste Leed Platin-zertifizierte Gebäude in der Schweiz sein.

Sie haben erwähnt, dass der Schweizer Markt hochqualitative Produkte aufzunehmen in der Lage ist. Kann durch diese finanzielle Potenz eine Vorreiterrolle im Thema Nachhaltigkeit eingenommen werden?
Ich bin tatsächlich überzeugt davon, dass die Schweiz und Deutschland in diesem Bereich eine Vorreiterrolle übernehmen. Natürlich kann man solche aufwändigen Immobilien nur realisieren, wenn man eine angemessene Entschädigung dafür erhält. Diese Möglichkeit ist hier sicher gegeben.

Die Hochtief Development Schweiz AG ist ein Team von gerademal sieben Personen. Inwiefern nutzen Sie bei grossen Entwicklungen wie Portikon oder Aquatikon die Möglichkeiten des Grosskonzerns im Rücken?
Wir nützen natürlich sehr stark die Synergien, die sich innerhalb eines Grosskonzerns bieten. Es gibt grundsätzlich einen regen internen Austausch, auch projektspezifisch. Wichtig ist allerdings auch, dass wir mit lokalen Playern zusammenspannen. Wir suchen uns jeweils den Player in einer Region, der das grösste Innovationspotenzial aufweist und setzen dann intern wie auch extern die besten Kräfte auf unsere Entwicklungen an.

Läuft auch die Finanzierung über den Konzern?
Selbstverständlich. Anders wäre es für uns kleine Firma nicht möglich, solche Projekte zu realisieren. Wir sind ein kleines Unternehmen und in der Schweiz zudem nach wie vor ein Start up. Das würde Verhandlungen mit Banken schwierig machen. Wir haben das Privileg, nicht primär mit Banken sprechen zu müssen, sondern zuallererst mit unserem Konzern. Dieser verfügt über ein gesundes Eigenkapital, aus welchem Anschubfinanzierungen geleistet werden können.

Das klingt grundsätzlich nach dem idealen Umfeld, um kreativ und innovativ sein zu können.
Dem ist auch so. Wenn wir von einem Projekt überzeugt sind, sind wir finanziell in der Lage, es zu realisieren. Trotzdem müssen auch wir auf die Finanzen achten. Und das ist auch richtig so.

Wie einfach oder schwierig ist es für Sie, im Konzern Zustimmung für ein Schweizer Projekt zu erhalten?
Wenn das Projekt stimmig ist, ist das relativ entspannt. Trotzdem ist es für uns immer interessant, die Meinungen der Kollegen aus dem Konzern zu erfahren. Die Brille des Entwicklers läuft ja Gefahr, sich rosa zu verfärben, wenn er eine Idee hat. Da schadet es nie, wenn Menschen mit einer anderen Brille sich damit befassen. Stellt sich dann heraus, dass die Idee noch immer überzeugend ist, sind die Voraussetzungen schon mal sehr gut. Das gilt aber generell für alle Projekte in Deutschland und im Ausland, also auch in der Schweiz.

Wie stark werden Sie vom Konzern kontrolliert?
Ich denke grundsätzlich sehr vom Konzern her und frage mich stets, was gut für den Konzern und damit gut für uns alle ist. Dass es Sicherheitsmechanismen gibt, ist selbstverständlich. Insgesamt verstehe ich das Miteinander aber als regen Austausch und nicht als Kontrolle.

Die Schweizer Projektentwicklung ist innerhalb des Hochtief-Konzerns ein relativ kleiner Posten. Fällt es schwer, da ernst genommen zu werden?
Nach unserem Erfolg mit Portikon haben wir keine Mühe damit, ernst genommen zu werden. Aber klar: Wir stehen nicht unbedingt im Fokus, was jedoch auch Vorteile mit sich bringt. Es arbeitet sich entspannter.

Sie drängen also nicht darauf, stärker in den Fokus zu rücken?
Nein. Wenn wir durch gute Projekte auffallen, mögen wir das. Wichtig ist, dass wir alle mit grosser Leidenschaft und viel Engagement bei der Sache sind. Die Arbeit muss richtig Spass machen, aber auch erfolgreich sein.

In der Schweiz werden Sie im Moment noch zur Hauptsache über die zwei Objekte Portikon und Aquatikon wahrgenommen. Existieren noch weitere Projekte?
Klar. Unsere Pipeline ist gut gefüllt. Über die Projekte, die bei uns in der Pipeline stecken, sprechen wir allerdings erst, wenn sie vorne die Pipeline verlassen.

Auf welchen Gebäudetypen liegt der Fokus?
Stark sind wir natürlich im Bürobereich. Ein weiterer Bereich sind Hotels, an welchen wir aufgrund unseres internationalen Hintergrunds starkes Interesse haben, aber wir sind auch für andere Opportunitäten offen.

In der Schweiz unterscheidet man sehr stark nach den Landesteilen. Deutschschweiz, Romandie, Tessin – das sind für uns komplett unterschiedliche Märkte. Betrachten Sie die Schweiz grundsätzlich als einen einheitlichen Markt?
Nein. Wir betrachten auch die Innerschweiz als ganz anderen Markt als die Flughafenregion in Zürich. Bern ist nochmals anders. Ich würde mir nie zutrauen zu sagen, ich kenne den Berner, den Basler, den Westschweizer oder den Tessiner Markt. Obwohl die Distanzen enorm klein sind, unterscheiden sie sich doch deutlich voneinander. Deshalb ist es wichtig, mit lokalen Partnern zusammenzuarbeiten.

Welche Ziele setzen Sie Ihrem Unternehmen?
Projekte zu realisieren und sich kontinuierlich weiterzuentwickeln. Wir sind nicht auf gigantisches Wachstum getrimmt. Wir wollen nicht primär mehr Projekte, sondern zunächst immer bessere Projekte realisieren.

Sie sagen wiederholt, grosses Wachstum sei nicht das primäre Ziel. Eine Vergrösserung wird jedoch angestrebt?
Wir sind jetzt sieben Leute. Unsere Räumlichkeiten sind ausgelegt für zehn Personen. Das reicht aus, um unsere Aktivitäten hier abzudecken.

Sie leiten ein sehr kleines Team und streben hohe Ziele an. Raum für Freizeit wird da keiner bleiben.
Doch, natürlich. Es wäre ja schlimm, wenn es den nicht gäbe.

Womit beschäftigen Sie sich in der Freizeit?
Vornehmlich mit meiner Familie. Ich habe einen knapp zweijährigen Sohn, der viel Freude bereitet. Ich versuche, ihm und seiner Mutter so viel Zeit wie möglich zu widmen. Wenn dann noch immer Zeit übrig bleibt, gehe ich gerne auf den Golfplatz. Auch reise ich gerne. Mich interessiert, wie es auf und hinter den Bergen aussieht.

Können Sie reisen, ohne stets Grundstücksanalysen anzustellen?
Nein, das kann ich nicht. Egal, wo ich bin, das Auge des Entwicklers ist immer dabei.

Beat Matter