«Die Entwicklung ist dramatisch»

Beat Matter

Der Anteil der Genossenschaftswohnungen ist seit zehn Jahren rückläufig. Ein Gespräch mit Stephan Schwitter, Direktor des Schweizerischen Verbands für Wohnungswesen (SVW), über Gründe, Folgen und Auswege. (Sonderheft zu intelligent bauen Nr. 06/11)

Zunächst eine Definition: Was verstehen Sie unter «gemeinnützig»?
Stephan Schwitter: Der gemeinnützige Begriff ist im Gesetz umrissen. Bei den Mitgliedern unseres Verbandes – das sind 1030 Genossenschaften – definieren wir den Begriff aufgrund unserer Musterstatuten: Die Gemeinnützigkeit muss statuarisch verankert sein, es gilt das Prinzip der Kostenmiete und die Genossenschaften schütten keinen Gewinn aus. Daneben gibt es zahlreiche ideelle Zwecke und Zusatznutzen, die sich allerdings nicht fix definieren lassen.

Gemeinnützigkeit gilt als Tätigkeit, die zum Ziel hat, das allgemeine Wohl zu fördern. Genossenschaften fördern doch in erster Linie das Wohl ihrer Genossenschafter.
Ich höre den Vorwurf oft, Genossenschaften seien egoistische Organisationen im Sinne ihrer Mitglieder. Nach über 100 Jahren Geschichte sollte sich jedoch mittlerweile gezeigt haben, dass die Funktion der genossenschaftlichen Selbsthilfe über den Nutzen der einzelnen Mitglieder hinaus geht. Die Kostenmieten, die durchschnittlich 20 Prozent tiefer liegen jene von vergleichbaren Privatwohnungen, führen zu einem preisdämmenden Effekt in einem Markt, der momentan keine Preisgrenzen mehr zu kennen scheint. Zürich etwa, die Stadt mit dem höchsten Genossenschaftsanteil schweizweit, würde ganz anders aussehen, gäbe es die Genossenschaften nicht.

Im Zusammenhang mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau liest man stets von der Balance, von einer Ausgleichsfunktion. Was soll im Gleichgewicht gehalten werden?
Es geht um eine Balance zwischen den einzelnen Bevölkerungsschichten, die in diesem Staat, in den Kantonen und den Gemeinden aufeinander angewiesen sind.

Weshalb soll es für reiche Menschen notwendig sein, dass in ihrem Wohnort auch «Normalbürger» leben?
Vielleicht ist es für den einzelnen Bewohner nicht notwendig. Sicher aber für die Gemeinde. Es ist erwiesen, dass es nicht die reichen Leute sind, die am meisten Steuern bezahlen. Sie optimieren einfach, wo es nur geht. Dagegen wird der Mittelstand am stärksten belastet, zahlt also insgesamt am meisten Steuern. Deshalb muss es im Interesse einer Gemeinde liegen, auch für den Mittelstand bezahlbar zu sein. Zudem sind es in der Regel nicht die reichen Bewohner, die sich im Gemeindeleben, in Vereinen oder in Behörden einen Beitrag leisten. Das stellt das Gemeinwesen vor Schwierigkeiten.

Zwischen 1970 und 2000 ist der Bestand an Genossenschaftswohnungen mehr oder weniger parallel zum Gesamtwohnungsbestand gewachsen. Zwischen 2000 und 2010 ist der Anteil gesunken. Was hat sich verändert?
Es ist eine dramatische Entwicklung. Die Volkszählung im Jahr 2000 wies einen Genossenschaftsanteil von 5,1 Prozent aus. Im Durchschnitt hatten die Genossenschaften in den folgenden zehn Jahren aber bloss einen Anteil von 2,7 Prozent am Neubauvolumen, was den Marktanteil merklich reduzierte. Er liegt heute deutlich unter 5 Prozent.

Welches sind die Gründe dafür?
Durch den Zugang zu historisch günstigem Geld ist die Nachfrage insbesondere nach Stockwerkeigentum enorm angestiegen. Innert weniger Jahre um mehrere Prozent. Weiter hat auch die Zuwanderung von gut ausgebildeten und gut verdienenden Immigranten die Neubautätigkeit angeheizt. Aufgrund dessen sind vor allem die Landkosten massiv gestiegen und die Genossenschaften gerieten ins Hintertreffen.

Wird der Trend anhalten?
Sicher. Wie lange er anhalten wird, ob und wie er beendet werden kann, ist jedoch schwierig zu sagen. Die Schweiz ist wahnsinnig attraktiv. Entsprechend wird sich die Situation noch verschärfen. Orte wie Zürich, Genf, Zug oder auch bekannte Tourismuszentren stehen exemplarisch dafür. Wohnen in Privatwohnungen ist an diesen Orten für «Normalbürger» fast nicht mehr erschwinglich.

Welchen Anteil am Gesamtbestand müsste denn gemeinnütziger Wohnraum haben, um seine Funktion optimal wahrnehmen zu können.
Landesweit wäre ein Anteil von 10 Prozent gemeinnützigen Wohnraums vernünftig. Nicht überall ist derselbe Anteil notwendig. Wenn man die heutige Situation betrachtet, haben wir in Zürich einen Anteil von rund 20 Prozent, in so manchen ländlichen Gemeinden gibt es dagegen kaum Genossenschaften, ohne dass dadurch Probleme entstünden. Insgesamt aber besteht eine klare Notwendigkeit, denn die Nachfrage nach günstigem Wohnraum ist enorm.

Es wird auch enorm viel gebaut. Jährlich rund 1000 neuen Genossenschaftswohnungen stehen jährlich rund 40‘000 «konventionelle» Wohnungen gegenüber. Werden zu wenige Genossenschaftswohnungen oder wird insgesamt zu viel gebaut?
Bedenklicher als die Anzahl Wohnungen ist der Flächenbedarf, der seit Jahren ungehindert ansteigt. Das hat verschiedene Gründe, mitunter demografische. Das erlebe ich auch persönlich: Wenn meine drei Kinder dereinst ausziehen, schnellt mein Flächenbedarf in die Höhe und es stellt sich dann die Frage, ob ich bereit bin, mich etwas einzuschränken, mir etwas Kleineres zu suchen. Interessanterweise führt auch die hohe Scheidungsrate zu einem erhöhten Flächenbedarf. Demgegenüber ist klar: Wir werden unsere Raum- und Energieprobleme nicht lösen können, wenn wir nicht zu Einschränkungen bereit sind.

Die Bereitschaft, in kleineren Wohnungen zu leben, wird nicht grösser.
Man kann das ein Stück weit auch nachvollziehen. Die grossen Genossenschaften haben hier attraktive Möglichkeiten, älteren Paaren oder Alleinstehenden ein Angebot zu machen für eine kleinere Wohnung. So kann der Flächenbedarf pro Kopf natürlich deutlich gesenkt werden, was vielerlei positive Effekte hat.

Ende Mai hat sich der Bundesrat für den Ausstieg aus der Atomenergie ausgesprochen. Die Konsequenzen, die daraus hervorgehen, deuten in eine Richtung, in die sich die Genossenschaften schon lange bewegen: Etwas weniger Fläche, höhere Ausnützung, fortschrittliche Energiesysteme.
Eindeutig. Genossenschaften waren und sind Pioniere – vor allem in der Stadt Zürich – in der Anwendung vom alternativen Energietechnologien: Solarenergie, Energie-Contracting, ein Pilotprojekt in Geothermie, das leider nicht glückte.

Persönlich kenne ich fast niemanden, der nicht in eine Genossenschaftswohnung ziehen möchte. Und zwar, weil die Wohnungen günstiger sind. Wird der Genossenschaftsgedanke in Ballungszentren entwertet, wenn die Leute nur noch aus finanziellen Motiven einsteigen?
Das Geld darf tatsächlich nicht die einzige Motivation sein. Der Wille muss oder sollte vorhanden sein, mitzugestalten und Mitverantwortung zu übernehmen, wenn man schon das Privileg hat, günstiger zu wohnen. Insgesamt sollte sich das Angebot auf Leute ausrichten, die es tatsächlich am nötigsten haben. Junge Familien und ältere Leute.

Zürich ist Genossenschaftshauptstadt und gleichzeitig einer der grossen Immobilien-Brennpunkte. Wie soll es Investoren begreiflich gemacht werden, dass es nachhaltig und sinnvoll wäre, ihr Land oder ihr Geld für den gemeinnützigen Wohnungsbau zu Verfügung zu stellen und dabei auf satte Gewinne zu verzichten?
Das ist ein schwieriges Unterfangen. Man kann niemandem vorschreiben, was er mit seinem Besitz tun soll. Hingegen kann eine Gemeinde Massnahmen ergreifen, um nicht nur hochpreisige Wohnflächen entstehen zu lassen.

Das erfordert die Bereitschaft, auf Einkünfte zu verzichten.
Genau, weshalb die Bürger einer Gemeinde solche Bestrebungen auch mittragen müssen. Vernünftigerweise tun sie das. Ansonsten wird der gemeinnützige Ansatz Stück für Stück verdrängt. Was man an ihm hatte, würde man vielleicht erst merken, wenn er verloren gegangen ist.

Was denn?
Man würde merken, dass die eigenen Kinder keine Chance mehr haben, an dem Ort zu leben, wo sie aufgewachsen sind. Sie zögen in die Agglomeration und später noch weiter raus. Ganze Bevölkerungsschichten könnten sich das Wohnen in bestimmten Städten und Gemeinden nicht mehr leisten, was für den Unterhalt und den Betrieb eines Gemeinwesens schwierig wird.

Wo sehen Sie Lösungen?
Wenn eine Gemeinde selbst Land besitzt, das sie gemeinnützig Nutzen könnte, dann soll sie das tun. Dieses Potenzial ist allerdings sehr beschränkt. Also braucht es noch andere Massnahmen, Regulative, auch für private Flächen, die eingezont werden.

Hie und da wird die Frage aufgeworfen, ob es überhaupt das Recht gibt auf Wohnen an einem bestimmten Ort.
Nein, darauf gibt es kein Anrecht. Doch letztlich kommt es auf den Massstab der Betrachtung an: Niemand kann ernsthaft verlangen, dass sich jeder im Zürcher Seefeld eine Wohnung leisten können muss. Über eine ganze Stadt gesehen müsste es allerdings Platz haben für Bewohner aus allen Schichten.

SVW-Präsident und Nationalrat Louis Schelbert macht für das Stagnieren des genossenschaftlichen Wohnungsbaus zwei Hauptfaktoren verantwortlich: Das Bauland ist knapp und teuer geworden. Und die Fördermittel des Bundes werden limitiert. Die Genossenschaften entstanden aus dem Grundgedanken heraus, dass sich Menschen zusammentaten, um sich selbst zu helfen, weil es niemand anderes tat. Weshalb ist heute die Hilfe des Staates notwendig?
Das ist keine moderne Entwicklung. Es ist belegt, dass unser Verband seit 1920, also seit einem Jahr nach dessen Gründung, mit dem Bund kooperiert. Wohl war damals die Unterstützung noch nicht gesetzlich und verfassungsmässig verankert, aber sie existierte. Seither haben die Genossenschaften einen permanenten Zuwachs verzeichnet, können also als absolute Erfolgsgeschichte betrachtet werden. Bis zur Stagnation der letzten Jahre. Nun kommt hinzu, dass die Fördermittel des Bundes reduziert wurden. Die Direkthilfe wurde sistiert, das Geld für die indirekte Förderung über Hypothekarbürgschaftsgenossenschaften wurde verknappt und an immer höhere Anforderungen geknüpft. Eine äusserst kurzsichtige Politik.

Mit welcher Begründung wurden die Mittel limitiert?
Die bürgerliche Mehrheit im Parlament war der Ansicht, es brauche keine Wohnraumförderung, zumal es sich dabei um einen Eingriff des Staates in die Wirtschaft handle. Davon kann bei 2,7 Prozent Neubauanteil allerdings keine Rede sein. Erst recht nicht, weil es sich bei den Fördergeldern um Mittel handelt, die wieder zurück fliessen und dem Staat sogar Zinserträge einbringen.

Wenn die Faktenlage so klar ist, weshalb konnte man keine Mehrheit überzeugen?
Weil bei ein, zwei Fraktionen absolute Fraktionstreue herrscht. Finden sich noch ein paar Zugewandte aus anderen Fraktionen, entsteht schnell eine Mehrheit. Es sind diese Fraktionen, aus denen jüngst auch die Forderung laut wurde, die Wohnbauförderung generell abzuschaffen. Oder gleich das ganze Bundesamt für Wohnungswesen. Das ist ein Armutszeugnis. Es ist dumm zu meinen, ein Staatswesen käme ohne Wohnpolitik aus. Zumal alle haargenau wissen, wie elementar das Wohnen in einer Gesellschaft ist.

Was auch immer der Staat finanziert, finanziert er aus Steuergeldern. Wie kann dem Steuerzahler begreifbar gemacht werden, dass mit seinem Geld günstiger Wohnraum für andere geschaffen wird?
Weshalb muss ich als Nicht-Autofahrer die Strassen mitfinanzieren? Es gibt tausend Beispiele für Verwendungen von Geldern, die möglicherweise der Allgemeinheit zugutekommen, der Einzelperson aber nicht unbedingt.

Man hat den Eindruck, die Bereitschaft sei nicht eben gewachsen, einen Beitrag an das Gesamtwohl zu leisten, wenn sich daraus kein persönlicher Profit ergibt.
Die Einsicht der Gesamtbevölkerung ist durchaus vorhanden. Das zeigten in genossenschaftlichen Kontext etwa mehrere Abstimmungen, in denen über die Wohnbauförderung des Bundes entschieden wurde.

Beim Thema Steuergeld kristallisiert sich wohl die Grundsatzfrage heraus: Wie viel des Genossenschaftsgedankens steckt heute noch in der Eidgenossenschaft?
Vorderhand noch einiges. Das Modell hat eine lange Tradition und man müsste meinen, auch eine Zukunft. Davon bin ich natürlich überzeugt. Der Ansatz kann aber auch versickern und verloren gehen. Vor allem, wenn der Anteil so gering wird, dass sich plötzlich die Erkenntnis breit macht, es ginge auch ohne. Was ein krasser Irrtum ist.

Glauben Sie, die Anliegen der Wohnbaugenossenschaften finden politisches Gehör?
Im Moment scheint es mir, wir stossen auf mehr Verständnis als noch vor einigen Jahren. Durch die dramatischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt wächst die Einsicht. Jetzt wird es auf die Wahlen im Herbst ankommen. Sollte sich die Mitte nicht halten können, wird es für uns wieder schwieriger. Immerhin hat die CVP bei den letzten Gelegenheiten einheitlich für unsere Anliegen gestimmt – zusammen mit den genossenschaftlich gesinnten Fraktionen. Was man von den Freisinnigen und der SVP natürlich nicht behaupten kann.

Themenwechsel: Wohnbaugenossenschaften operieren mit einem langfristigen Ansatz. Was bautechnisch interessante Folgen hat: Viele Genossenschaftsbauten werden mit Architekturpreisen ausgezeichnet. Es wird viel Wert auf gute Materialisierung und Ökologie gelegt. Die Philosophie ist, einmal richtig zu investieren, um langfristig einen günstigeren Betrieb gewährleisten zu können.
Bei der Materialisierung und den energetischen Massnahmen ist es natürlich so, dass daraus ein günstigerer Betrieb resultiert. Und bei guter Architektur und guter Bauweise ist es sicher auch so, dass der Unterhalt dadurch weniger stark ins Gewicht fällt.

Ist gute Architektur zweckmässige, günstig zu bewirtschaftende Architektur?
Das Thema ist sehr vielfältig. Gute Architektur vermag wohl in vielerlei Hinsichten zu überzeugen. Bei Neubauprojekten im Baurecht gibt es beispielsweise in der Stadt Zürich häufig die Auflage, einen Architekturwettbewerb durchzuführen, wodurch erfahrungsgemäss bessere Architektur entsteht. Abgesehen davon leisten sich gewisse Genossenschaften auch eine gute Architektur, um aus dem «Genossenschafts-Mief», aus dem verstaubten Image auszubrechen. Man merkt vielerorts, dass sich wieder ein neues genossenschaftliches Selbstbewusstsein entwickelt. Wie zur Gründerzeit der Selbsthilfeorganisationen.

Man leistet sich also Architektur. Wir sprechen die ganze Zeit von Bewohnerinnen und Bewohner mit beschränktem Budget. Wenn eine Genossenschaft jedoch neu baut, sind die Wohnungen, obwohl günstiger, keinesfalls günstig.
Wir sprechen vom Mittelstand. Es geht nicht um den Bau von Sozialwohnungen.

Die Öffentlichkeit differenziert nicht.
Das ist wahr. Beeinfluss ist dieses Image von den früheren Genossenschaftsbauten, deren Struktur einfach nicht mehr den heutigen Vorstellungen entspricht. Handkehrum: Wenn sich jemand einschränken will oder muss und deshalb eine günstige, kleinere Wohnung sucht, sind solche Bauten ja auch eine tolle Gelegenheit. Spannend ist doch letztlich der Mix, auch innerhalb der einzelnen Genossenschaften. Oder sogar innerhalb eines Gebäudes: Der Klee-Neubau beispielsweise, der in Zürich Affoltern auf Land eines Privaten erstellt werden konnte, der auf den maximalen Profit verzichtete, wurde gemeinsam von zwei Genossenschaften realisiert. Die eine Genossenschaft zielt eher auf ein gehobenes Segment ab, die andere fokussiert eher auf die angestammte Klientel. Das ist gelebte Genossenschaftlichkeit.

Durchschnittlich sind die Mieten in Genossenschaftswohnungen 20 Prozent günstiger als in mehr oder weniger vergleichbaren Privatwohnungen. Wird diese Differenz mit den zu beobachtenden Preissteigerungen grösser oder werden Genossenschaftswohnungen auch immer und immer teurer?
Im Bestand wird sich die Differenz vergrössern. Bei Neubauten eher nicht. Die Genossenschaften bauen mit denselben Firmen und denselben Materialien und auf demselben Boden, wie andere auch. Das hat seinen Preis. Über die Jahre werden allerdings auch ehemalige Neubauten günstiger. Dies natürlich, weil mit einer Kostenmiete und nicht mit einer Marktmiete operiert wird.

Sie nannten die Situation in diesem Gespräch mehrmals eine dramatische. Gehen Sie davon aus, dass sich die Lage wieder verbessert?
Ich bin überzeugt, dass sich die Situation des gemeinnützigen Wohnungsbaus wieder verbessern wird, wenn das Geld nicht mehr so günstig ist, mittels welchem das Stockwerkeigentum derart gefördert wurde. Daneben sind natürlich Anstrengungen unsererseits gefragt. Wir als Verband müssen gemeinsam mit unseren Mitgliedern neue Vorstösse und Projekte aufgleisen. Wenn daneben auch die politischen Rahmenbedingungen stimmen, bin ich sicher: Es wird wieder aufwärts geht.

Beat Matter